NYC-investeringsverkoop | Grondprijzen New York (2023)

In de herfst van 2015 keek Bob Knakal toe hoe de biedingen binnenkwamen voor percelen in Manhattan, verspreid over een portefeuille van veertig terreinen.

Ze waren niet goed. Na een bloeiperiode van twee jaar op de markt voor ontwikkelingslocaties boden kopers consequent gemiddeld $685 per vierkante meter voor Manhattan-vuil. Bijna van de ene op de andere dag begonnen die aanbiedingen met ongeveer 20 procent te dalen.

Vervolgens wendde Knakal, voorzitter van het New Yorkse beleggingsverkoopteam van Cushman & Wakefield, zich tot zijn partner John Hageman en zei: “Het is voorbij.”

Hij had gelijk. Het jaar daarop, in 2016, daalde het totale dollarvolume voor de handel in ontwikkelingslocaties in Manhattan onder 96th Street met 55 procent van $ 5,8 miljard naar $2,6 miljard. In 2017 daalde het dollarvolume met nog eens 34 procent, volgens gegevens van commerciële makelaardij Ariel Property Advisors.

“Dat was een enorme, enorme luchtbel”, zei Knakal in septembersprong naar JLLom voorzitter te worden van New York Investment Sales, verteldeHet echte werkvorige maand. “Dat is wat de prijs vandaag de dag bepaalt.”

Hoewel de grondverkoopprijzen zich vorig jaar herstelden en nu grofweg terug op het niveau van 2015 liggen, is het aantal transacties nog steeds aanzienlijk gedaald.

In 2015 werden 125 percelen verhandeld in Manhattan, onder 96th Street. In 2018 bedroeg dat cijfer 59. Dat is een daling van 53 procent.

Over de hele stad – of in ieder geval in Manhattan, Brooklyn, Queens en de Bronx – is het beeld iets beter, maar niet veel.

Hoewel de pijplijn van appartementen en huurinventaris uit zijn voegen kan barsten, zou een gebrek aan grondtransacties nu aanzienlijke gevolgen kunnen hebben voor de ontwikkelingspijplijn in de toekomst.

“Er zijn veel ontwikkelaars die voor een te hoge prijs hebben gekocht, in de veronderstelling dat ze appartementen zouden bouwen, en toen werd de appartementenmarkt zwak”, zegt Andy Gerringer, hoofd van New Business Development bij de Marketing Directors, een ontwikkelingsorganisatie. adviesbureau. "En je gaat nooit een huurwerk maken voor $ 685 per vierkante voet."

Naast de hoge grondprijzen en de zwakke appartementenmarkt hebben projectontwikkelaars zich om tal van andere redenen teruggetrokken in het kopen van grond, waaronder stijgende rentetarieven, het verlies van 421a-belastingverlagingen, een LIBOR-tarief dat de afgelopen drie jaar omhoog is geschoten en het toenemende aantal bouwprojecten. kosten (deels als gevolg van tarieven op staal opgelegd door de regering-Trump), aldus Aaron Appel, vicevoorzitter van JLL en hoofd van de afdeling kapitaalmarkten, schulden en eigen vermogen.

“Al deze factoren hebben een negatieve invloed op de waarde”, zegt Appel, eraan toevoegend dat hoewel appartementen het “hoogste en beste gebruik” zijn voor nieuwbouw, de dynamiek is veranderd gezien het overaanbod aan voorraden.

Die overvloed is grotendeels te danken aan de free-for-all-omgeving waar ontwikkelaars de afgelopen tien jaar van hebben genoten, gestimuleerd door “enorme hoeveelheden geld beschikbaar” uit niet-bancaire leningen, zei Andy Singer, voorzitter en CEO van de Singer & Bassuk Organization, de schuldbemiddeling. ‘Ik weet niet zeker of een grondtransactie zinvol is, tenzij je de Kool-Aid wilt drinken op de prijzen van appartementen morgen’, zei Singer.

De terugtrekking

Ondanks de sterke daling van het aantal grondtransacties waren er vorig jaar verschillende grote transacties die het totale dollarvolume van de deals vertekend.

De grootste grondtransactie van vorig jaar was die van Walt Disney CompanyAankoop van 4 Hudson Square ter waarde van $ 650 miljoen– een terrein van 1,2 miljoen vierkante meter – van Trinity Church Real Estate.

Verder naar het zuiden loste Milstein Properties uiteindelijk 250 Water Street in Lower Manhattan, een parkeerplaats met 290.000 vierkante meter bebouwbaar oppervlak.

Het bedrijf kocht het terrein in 1979 voor 5,8 miljoen dollar, maar vocht decennialang met de stad en de gemeenschap over ontwikkelingsplannen en kreeg ook te maken met een inkrimping van het terrein. In plaats van het nog een keer te proberen, werd het in juni verkocht aan Howard Hughes Corporationvoor 180 miljoen dollar. De deal bedroeg $ 620 per vierkante voet.

Maar die deals waren de uitzondering. Ze hebben ertoe bijgedragen dat het dollarvolume van de handel in ontwikkelingslocaties in Manhattan vorig jaar naar $3,34 miljard is gestegen onder 96th Street, vergeleken met $1,7 miljard in 2017.volgens Ariël. Dat was echter nog steeds 42 procent minder dan in 2015.

“Het was geen geheim dat 2015 een topjaar was voor land in het algemeen, en vooral voor het duurdere segment”, zegt Shimon Shkury, president en oprichter van Ariel.

Shkury voorspelde dat terwijl de buitenwijken zullen profiteren van bestemmingswijzigingen en Opportunity Zones, Manhattan onder 96th Street “transactieniveaus op het niveau van 2018 zal blijven zien.”

Aan de overkant van de brug in Brooklyn daalde het aantal transacties tussen 2015 en 2018 met 32 ​​procent van 314 naar 213 deals, aldus Ariel.

Maar opmerkelijk genoeg bedroeg de totale grondverkoop in de gemeente 2,1 miljard dollar – slechts 8 procent minder dan in 2015.

Het beeld ziet er minder veelbelovend uit als we ons richten op woningdeals.

Volgens Dan Marks, een partner bij de in Brooklyn gevestigde makelaardij TerraCRG, waren er in 2015 ongeveer $2,1 miljard aan deals op het gebied van woningbouwgronden – een aantal dat in 2017 daalde tot $1 miljard en in 2018 op dat niveau bleef.

“Bieders zitten nog niet helemaal op het niveau dat verkopers proberen af ​​te handelen, omdat er veel onrust op de markt is”, aldus Marks. “Kopers hebben zich dus om een ​​aantal redenen teruggetrokken.”

Hij zei ook dat hij een opleving in de ontwikkeling verwachtteKanszones.

De totale verkoop van ontwikkelingsprojecten in de gemeente werd vorig jaar gestimuleerd door verschillende grote deals.

In Red Hook kocht UPS een groep van zes eigendommen aan het water van de in New Jersey gevestigde industriële verhuurder Sitex Group fof $ 303 miljoen. De site biedt maximaal 1,2 miljoen vierkante meter bebouwbare oppervlakte en zal waarschijnlijk de thuisbasis zijn van een nieuw distributiecentrum. De megatransactie vindt plaats in het kader van de door Amazon veroorzaakte groei van de landelijke magazijn- en distributieruimte.

Aan de residentiële kant Fortis Property Groupdaalde $ 91,1 miljoenover de aankoop van een Dumbo-parkeerterrein dat eigendom is van Jehovah’s Getuigen, en dat het wil ontwikkelen tot een appartement van 26 verdiepingen en 74 appartementen. De firmaopgesloten in een land- en bouwlening van $ 92 miljoenvan Madison Realty Capital en eigen vermogen toegevoegd.

Op de vraag waarom het investeerde in een project in een onvoorspelbare markt waar de grondtransacties afnemen, zei Josh Zegen, medeoprichter van Madison, dat Dumbo een wijk is waar grondontwikkeling zinvol is, deels omdat beperkingen op het gebied van monumenten en hoogte een voorraadschaarste hebben gecreëerd.

“Dumbo is een gebied met hoogtebeperkingen en problemen met monumenten,” zei Zegen. “Het is [Fortis] toegestaan ​​een product te creëren waar meer vraag naar is.”

Over het geheel genomen vergroot een stortvloed aan nieuwe voorraad voor Brooklyn echter de zorgen van ontwikkelaars en leidt hen weg van grote projecten. Alleen al in 2019 zal de gemeente naar verwachting getroffen worden door 1.917 appartementen en maar liefst 14.127 huurwoningen, volgens gegevens verzameld door de marketingdirecteuren. In totaal zal de gemeente tegen 2021 naar verwachting ongeveer 35.400 eenheden toevoegen.

De Bronx is de enige uitschieter in de stad. De grondhandel is daar de afgelopen jaren explosief gegroeid, omdat ontwikkelaars hebben geprobeerd te profiteren van redelijke aankoopkosten en stijgende huizenprijzen. De gemeente zag tussen 2015 en 2018 een stijging van 25 procent in het aantal deals, en een stijging van het dollarvolume met 133 procent naar 493,8 miljoen dollar.

Tijdens diezelfde periode stegen de prijzen voor die sites van $ 57 naar $ 74 per vierkante meter. Vergeleken met de andere drie stadsdelen zijn die prijzen nog steeds een koopje.

Goed voor de markt?

Zoals Gerringer van de Marketing Directors opmerkte, zitten ontwikkelaars van Upper Manhattan tot de buitengebieden van Brooklyn nog steeds op grond waarvoor ze een paar jaar geleden een hoge premie hebben betaald, en kampen ze met een zwakke woningmarkt.

Voor het eerst in drie jaar de gemiddelde prijs van een appartement in Manhattan volgens het laatste marktrapport van Douglas Elliman in het vierde kwartaal onder de $1 miljoen gedaald. Dat was ruim 10 procent minder dan in het derde kwartaal en bijna 6 procent op jaarbasis.

En de bouwkosten in de stad waren vanaf mei 2018 de hoogste ter wereld, met een gemiddelde van $362 per vierkante meter, volgens de International Construction Market Survey 2018 van Turner & Townsend. Dat was een stijging van 3,5 procent op jaarbasis, een cijfer dat naar verwachting zal verdubbelen zodra de totalen voor het volledige jaar worden opgeteld.

Bovendien zijn 421a-kortingen, een enorm verkoopargument dat ontwikkelaars aan kopers zouden kunnen doorgeven om hun projecten aantrekkelijker te maken, niet langer beschikbaar in Manhattan. (De belastingvoordelen zijn nog steeds beschikbaar voor sommige in aanmerking komende projecten in de buitenwijken).

Dit alles maakt het moeilijk om hun projecten uit te tekenen.

Gerringer zei dat het volume “ver beneden” is omdat ontwikkelaars appartementen niet kunnen laten werken en geen huurwoningen willen bouwen.

Knakal voorspelde dat de grondprijzen dit jaar zouden blijven stijgen. “Niet substantieel, maar dat zal wel gebeuren”, zei hij. “De werkelijk toplocaties zullen in een goed tempo blijven groeien, maar ze moeten wel het beste van het beste zijn.”

Maar totdat de prijzen dalen, zeggen sommigen, zullen ontwikkelaars terughoudend zijn om de trekker over te halen tot aankopen.

Deze pauze in de verkoop is eigenlijk een goede zaak voor de markt, omdat deze tijd krijgt om het overaanbod aan condo-inventaris op te vangen, zegt Robin Schneiderman, directeur bedrijfsontwikkeling bij Terra Development Marketing, dat toezicht houdt op Halstead Property Development Marketing en Brown Harris Stevens Development Marketing. .

“Wat de toekomstige pijplijn betreft, niet dit jaar, maar misschien volgend jaar, zul je [minder] nieuwe ontwikkelingseenheden online zien komen, wat zal helpen de markt te corrigeren”, aldus Schneiderman.

Knakal merkte ook op dat er nooit een totale stilstand van de transacties zal zijn.

“Ontwikkelaars zijn van nature gokkers”, zegt Knakal. “Ze gokken erop dat de marktomstandigheden beter zullen zijn voor de grond die ze vandaag kopen, en beter zullen zijn als ze het eindproduct verkopen.”